Ίπταται η αγορά ακινήτων με 14,5% αύξηση το 1ο τρίμηνο του 2023 !!
Προβληματισμός : Μήπως είμαστε σε υπερθερμασμένη αγορά ;
Το α΄ τρίμηνο του 2023, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 14,5%.
Με βάση την παλαιότητα ακινήτου, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των νέων διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 12,8% και των παλαιών στο 15,6%.
Με
βάση τη γεωγραφική θέση, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 16,5% στην Αθήνα, 16,1% στη Θεσσαλονίκη, 13,1% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 10,6% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Για το 2022, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,7% (αναθεωρημένα στοιχεία), έναντι αύξησης 7,6% το 2021.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
(1) Η αύξηση στα παλαιά είναι διπλάσια (116,6%) σε σχέση με το 2021 ,ενώ στα νέα είναι κατά 56,0% .Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι αρχίζουν και γίνονται απαγορευτικές οι τιμές των νέων για τα ελληνικά εισοδήματα, συνεπώς ο περισσότερος κόσμος κατευθύνεται στα παλαιότερα με χαμηλότερο κόστος αγοράς & μειωμένα standards αλλά με δυνατότητα ανακαίνισης ,που συνολικά έρχεται χαμηλότερα -μεσοσταθμικά- κατά περίπου 40% από το νεόδμητο Άλλο να σου στοιχίζουν 100 μ2 του 1975 με super ανακαίνιση 2.000 €/μ2 δηλαδή 200,000 € και άλλο 320.000 € καινούργιο.
(2) Αρχίζει να φαίνεται η συμμετοχή του προγράμματος 'σπίτι μου ' για νέους 25-39 ετών ,γιατί το ανακαινισμένο σπίτι των 200.000 € , θα τους στοιχίζει σε cash flow 50.000 € και δόση των 400 € τον μήνα για 30 χρόνια
(3) Στο πάρτυ αυτό της ανόδου υπάρχουν κερδισμένοι και χαμένοι. Κερδισμένοι όσοι αγόρασαν στον 'πυθμένα' της αγοράς δηλαδή το 2014-2017 που πήραν υπεραξίες από 100%-300% και αποδόσεις που σήμερα ξεπερνούν το 12% ,αλλά και οι χαμένοι, που θέλουν να αγοράσουν τώρα σπίτι που είτε πάρουν παλιό είτε καινούργιο θα πληρώσουν βασικούς μισθούς από 24 χρόνια έως 38 χρόνια (νεόδμητο). Σημειωτέον ότι το 1984 η αγορά του νεόδμητου απαιτούσε 12,5 χρόνων βασικούς μισθούς , το 1996 23 χρόνων μισθούς και το 2008 36 χρόνων μισθούς. Άρα θεωρητικά είμαστε ... σε υπερθερμασμένη αγορά και χωρίς τον δανεισμό του 2008, όπου ο όγκος των δανείων ήταν 12πλάσιος (περίπου 12 δις σε σχέση με το 1,1 δις του 2022). Οι τράπεζες δίνουν μέχρι 80% της αξίας του ακινήτου όταν το 2008 έδιναν το 130 !! Το ΑΕΠ ανέβηκε από τα 180 δις το 2017 (πυθμένας τιμών ακινήτων) στα 208 δις το 2022 , δηλαδή αύξηση κατά 16 % . Δικαιολογεί την αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 68% στο ίδιο διάστημα ; Ο όγκος των συναλλαγών συνεχώς αυξάνεται, άρα έχουμε θετικό momentum, που δικαιολογεί την αύξηση των τιμών ,όμως δεν δικαιολογούνται από τα εισοδήματα των Ελλήνων και την συγκρατημένη πιστωτική υποστήριξη (80%) των τραπεζών . Συνεπώς ποιός ή τι κρατάει ψηλά τις τιμές ; προφανώς η ζήτηση !! Από ποιούς όμως έρχεται η ζήτηση ; εδώ είναι το ζητούμενο !! Κατά την δική μας άποψη από τους ξένους , οι οποίοι ελέγχουν γύρω στο 20% της αγοράς .
